青岛多小区新老物业难交接 警车出动维持秩序

老物业不愿意走，新物业无法进入，这样的情况在岛城已经发生过多次。研究物业管理多年的中国物业管理协会常务理事郭广宝分析，老物业不愿意撤主要是考虑利益，和前期进驻时不规范也有关系，甚至小区业主们的意见也不一致。这样的棘手问题，有的能通过协商解决 ，有的则需要诉诸法律，甚至通过法院强制执行。

物业公司摘水表

三楼水表被摘，只能借用二楼的水表

3月26日，时隔两个多月，再次看到自家曾经被毁的水管时，盛旭福苑小区的业主肖女士依然愤恨难平。两个月前，她家的水表被人摘掉拿走，着急用水的她找了块水表暂用。但是没过几天，水管被破坏了一节，她家的水再次断了。肖女士没有办法，只能再找人更换水管。

在盛旭福苑小区，有类似遭遇的不仅肖女士一家。2015年1月份，小区各处张贴了一张署名“盛旭福苑物业”的通知，通知要求业主于2015年1月9日到物业办公室交纳物业费、水费、电费，以前拖欠物业费的要在这次收费中全部交清，“如不交纳的业主，物业工作人员将采取强制措施，停电停水”。

很快，物业工作人员行动起来。对于一些没有交纳物业费的业主，工作人员直接摘掉了业主家的水表。有业主向记者提供了一段当时的录音，业主为了保护自家的水表和物业的人争执起来，不过，物业的人丝毫不让，意思是让业主离开，否则扳手可能会伤人。“我们是女的，他们是大老爷们，根本扛不住。”一位女业主说道。

业主肖女士回忆，不少业主家里都有老人和小孩，根本离不开水，最后只能去物业办公室交了物业费，再拿回自己的水表。

物业为何要摘走水表?小区物业公司的一位高姓经理曾经表示，因为业主拖欠物业费，影响了物业公司的运转。高经理还提及，小区物业费和水费是一体的，自来水算是小区物业代管，因此，不能单独交水费，“物业费和水费必须一起交”。

有多位业主称，他们不愿意交纳物业费，是因为小区管理不到位。其中一个代表性的例子就是2014年夏天小区被淹。一位业主回忆称，一场大雨过后，小区里很多地方都出现积水，有地方的积水甚至达到了膝盖的高度。于是，一些业主家的车库被淹了，里面的车辆同样被淹。

住在臭水沟旁，业主不敢开窗

“走在清水中还算好的，我家那边简直成粪坑了。”说话的是一位70多岁的大妈，她称下雨后，古力也跟着冒溢，导致她家附近出现很多污物，但是又要外出，只好在混合着污物的水中穿行。

除了这次大面积的积水，部分业主还对路面硬化不满。3月26日，在盛旭福苑小区，记者发现多座楼前的水泥地被画上了车位。据业主们介绍，被画上车位的路面之前是小区的绿地，后来物业方面进行了硬化，然后画上车位开始收费。一位有车的业主称，物业方面硬化后收取车位管理费，一般是80元一个月，这样的举措遭到了众多有车业主们的反对。

政府要求物业公司撤出

和路面硬化差不多时间 ，小区物业公司提高了物业费价格，由之前的5毛每平方米提高到6毛每平方米 。3月26日，物业方面给出的说法是 ，提高物业费是因为物业运转需要，因为各方面成本都在增长，所以要涨价。

不过，这样的说法没有得到业主们的认可。一位潘姓业主称，物业费收费很随意，根本没有账目公示，物业公司想涨价就涨价。“就拿我来说，去交物业费，本来5毛一平，我家交50块钱就差不多，但是我给100，只找回40，问他们为什么，他们就说涨钱了。”潘先生说，他对这样的做法非常不解 ，因为根本没有“章法”。

为了说明没有“章法”，有小区业主拿出了一沓收据。这些收据都是小区物业收取物业费、水费时开具的。翻阅这些收据，里面的内容都很简略，经办人只有诸如“刘”、“张”之类的签字，根本没有盖章。

因为物业费上涨、小区被淹，以及车位费等问题，小区的一些业主决定联合起来“维权”。“小区是我们的，按道理我们是小区的主人，但现在我们整天被欺负 ，哪有这样的道理?”一位业主直言不讳。

小区业主议事委员会委员万女士介绍，准备成立业主委员会时，绝大部分业主都是支持的，甚至有部分在外地的业主也开车回来参加业主大会。最后经过选举，选出了5个委员，组成盛旭福苑小区业主议事委员会。“因为我们是小产权房，在政府方面的建议下，我们成立业主议事委员会，但本质上，和‘大产权’小区的业主委员会是一样的。”万女士解释说。

议事委员会委员肖女士称，委员会成立后和华旭物业做了沟通，向物业提出了六条整改意见，但是没有结果。商谈没有结果，议事委员会还想继续沟通。肖女士称她们最初的想法是 ，尽量和现在的物业公司沟通，争取能为业主们谋取一些利益，不过，这个想法后来破产了 。2015年1月份 ，物业公司贴出一张通知，要求清欠物业费，紧接着就出现了摘水表的行动。

议事委员会的委员们一方面决定抵制物业公司的行动，另一方面也在向政府部门寻求帮助。大概10天后，2015年1月19日，南泉中心社区管理委员会(相当于之前的南泉镇政府)正式下达通知，通知称青岛华旭物业管理有限公司因不具备物业管理从业资质，南泉中心社区管委已对其下达撤出盛旭福苑的通知，不再从事该小区的物业管理。

很明显，根据南泉中心社区管委会的通知，华旭物业公司之前并没有物业管理的资质。3月26日，在物业办公室，工作人员孙女士称相关资质正在办理中，“应该获得了”资质。另一位工作人员董师傅在回应资质问题时，同样称“应该有吧”。

3月27日，即墨市住宅发展保障办公室物业管理科工作人员介绍，目前青岛华旭物业管理有限公司没有获得物业资质。

上述要求华旭物业撤离的通知还提及，小区业主委员会应确定时间召集业主议事会议，商议决定是否选聘有资质的物业公司管理，或是由小区业主委员会自行参与管理。

虽然政府下达了相关通知，但青岛华旭物业管理有限公司并没有真正撤离。有业主回忆，华旭物业撤离了两三天，当时小区的卫生没有人打扫。在这种情况下，业主议事委员会商议向业主们收钱，自行清理小区。“我们还没有真正收钱，就接到华旭物业那边的电话，意思是之前我们说他们没有资质收费，现在他们也说我们没有资质。”委员万女士说，她此时意识到应该选聘一家物业公司。

万女士介绍，在征求业主们意见的同时，她们也在寻找合适的物业公司，很快，业主议事委员会就和济南一家物业公司有了初步意向。万女士们了解到的信息是，济南这家物业公司意图打开青岛市场，想把盛旭福苑小区作为起步的小区。

新物业公司要想进来，老的物业公司就必须撤出去，但华旭物业公司并不愿意撤离。3月9日、10日，是华旭物业公司收取物业费的日子，在此之前，小区业主们看到了一份署名“华旭物业 孙某某”的通知。通知称各位业主不要上当受骗 、乱交费，“华旭物业公司从来没有接到有关部门的通知，说不用我们管理了”。通知最后称，“任何单位和个人没有权利进驻盛旭福苑小区做任何事情，否则出现任何问题后果自负”。

业主议事委员会委员肖女士称，她们感觉这个通知是有意“ 混淆视听”，她们没有搭理这个通知，而是继续和济南那边的物业公司接触。

不久前，济南新物业公司代表和华旭物业法定代表人孙某某等进行了一次沟通，但是沟通没有结果。肖女士称业主议事委员会没有代表参会，她们后来获悉的消息是，华旭物业要求业主或者物业承担前期的投入，可能有二百多万元，否则华旭物业不会撤离。

3月26日下午，在南泉中心社区管委会，记者看到了一份由华旭物业公司出具的说明。说明主要列出了三大块费用，化粪池、污水处理等的费用是67万元，路面重新整修的费用是179万元，小区打井及配套设施是38万余元，合计超过284万元。另外，说明还称物业公司一直亏损，为了安装路灯等，在银行有相关贷款。

3月29日，华旭物业法定代表人孙先生回应说，这笔钱应该有一个“合理的说法”，他认为新的物业公司或者业主应该承担这块费用。同时，孙先生还称这笔钱不一定要一下子拿出来，如果有相关协议，“两次、三次、甚至五次都是可以商量的”。

多个小区曾出现交接难题

老物业不愿意撤离，新物业无法进入，不仅出现在盛旭福苑小区。在青岛、甚至全国不少地方，都出现了类似的事情。

2013年6月份，鸿仕雅居小区的业委会将老物业公司炒了鱿鱼，重新聘请了新的物业公司，但是到了约定的交接日，老物业却赖着不走。“老物业找了保安站在大门外，都穿着蓝衣服，新物业保安都穿着白衣服，两方对峙，闹得跟打仗似的。”有业主曾经这样描述当时的场面。虽然有街道办、城管和物业办的人员在场，当天也没有进行任何交接工作。

在业主们翘首期盼新物业新面貌时，老物业却突然贴出了红榜，推出了车位促销活动，不仅车位价格低，还免收2年车位管理费。这样的行为，也让业主们心生疑虑，他们认为开发商和物业想要“突击挣钱”。

类似的情况还出现在江西路逍遥居小区。2012年6月份，逍遥居小区里出现了两家物业公司，老物业还管理着小区各项事务，新物业在一处阁楼里安了家。当时老物业和小区的合同已经到期，但一直拖延不办理交接手续，致使新物业迟迟无法开展工作。“打个比方，这就相当于已经离婚的前妻不肯离开，导致后来明媒正娶的新媳妇进不了门。”曾有小区业主如此评价交接问题。

更早些时候，泛海名人广场小区物业交接七次惊动“110”。当时新物业公司要入驻，老物业却不愿意撤出，由于交接时新老物业剑拔弩张，火药味十足，致使110警车一次次出警维持秩序，一天内竟出警7次!

全国其他地方也出现过交接难的问题，上海就发生过一个极端的事情。2014年1月1日凌晨，浦东新区大唐盛世花园小区的新老物业发生冲突，双方有近200人卷入，最后导致2人死亡多人受伤，死亡的两人是新物业公司的保安。

青岛市物业管理协会会长张宣文曾经在青岛市物业管理部门工作多年，他遇到过一些物业交接问题。他称有的小区矛盾重重 ，新老物业没法顺利交接，甚至有动手的情况。

交接不顺的背后

老物业为何不愿意撤出?在中国物业管理协会常务理事 、山东物业管理专修学院院长郭广宝看来，最主要的还是“利益关系”，而利益问题最容易引发冲突。郭广宝分析，物业公司是依靠时间获得利润，如果离开小区，就无法再收取物业费，对于一些小的物业公司来说，公司可能被迫裁员，甚至有倒闭的危险。

不过，郭广宝认为，物业公司仍然想留在小区服务，说明之前是赚钱的，至少可能是持平，有时可能物业费收不齐，但会通过物业用房出租、广告等获得补偿，最后账目上还是有盈利。另外，物业公司也可以通过降低服务标准来获利，比如需要白天和夜晚轮班的保安变成了白班保安，甚至只有一个看门的，这样成本就能降下来。“还有一点值得注意，就是很多物业公司的账目没有公开，到底是赚钱还是赔钱，业主们也弄不明白，反正就是一笔糊涂账。”郭广宝告诉记者。

青岛市物业管理协会会长张宣文同样认为，利益问题是最主要的问题。和物业公司打交道多年的张宣文称，除了一些大型集团旗下的物业公司，大多数物业公司都是要依靠各种收费来运转，如果物业公司在一个小区有不错的收入，公司也不会轻易离开。

除了利益关系，郭广宝还提及物业不愿意走，和前期进入的方式也有关系。诸如一些小区的物业公司和开发商是一个集团，或者有千丝万缕的关系，在这样的情况下，物业公司进入小区可能就不够规范，在后期运作中也缺少监管，如果小区也没有业主委员会，最后物业公司就“一家独大”。“这样的物业公司慢慢就形成了惯性，可以说在小区过得很滋润，如果要求它撤出，它肯定不愿意。”郭广宝说道。

郭广宝和张宣文同样提及了小区业主意见不统一的问题。两人都称在具体的操作中，业委会可能无法召开业主大会，或者征求意见没有得到三分之二以上业主的同意，这样在程序上就不够规范，最后导致业委会做出的决定无法得到老物业公司的认同。

郭广宝称有时小区里面的业主意见很复杂，有的感觉有个物业公司就行，对具体是哪家物业公司提供服务并不是很关心，而有的则坚持要炒掉现有物业公司，然后重新选聘物业公司，还有的则支持现有的物业公司，总之是众口难调，只有经过业主大会统一意见，然后才能决定现有物业公司的去留。

“曾经遇到这样的情况，业委会在征求意见时，可能是以搞绿化的名义获取了业主们的签字，但后来却将签字作为更换物业公司的签字。这样的就属于虚假签字，不具备法律效力。”张宣文告诉记者。

难题如何求解?

3月30日，青岛市物业办工作人员回应称，一般情况下，如果业主大会已经通过决定，要求老物业公司撤离，那么物业公司就应该撤离，这方面都有相应的规定。“作为行业主管部门，物业办可以约谈物业公司，督促对方尽快从小区撤离。”工作人员说，如果物业公司不撤离，还可以协调城管行政执法部门介入，另外，业主们也可以去法院起诉老物业公司。

在青岛市颐衡律师事务所丛伟律师看来，老物业公司不撤离是不合理的。丛伟认为，老物业撤出，和新的物业进入是两个法律关系，只要新物业的聘用程序、手续是合法的，那老物业就应该及时撤离。“如果有经济方面的矛盾，比如说物业公司垫付了一些水电费，或者改善小区居住条件有相应的投入，那老物业可以先撤离，然后再让业主们分担前期的投入，而不是说一直不走。”丛伟说。

丛伟还称，对于物业公司提出的费用，需要相关部门进行评估核算，不是老物业公司自己说了算。如果老物业公司能提供相关发票、收据或者详细的账目，那处理起来可能容易些，但是如果账目本身就不清楚，就需要第三方的审计、评估公司介入，然后出具相应的报告。

丛伟建议，如果有前面的物业公司不愿意撤离，小区业委会可以去法院起诉，然后依据法院的判决要求对方撤离，最后再聘请新的物业公司。

青岛市物业管理协会会长张宣文也提及，具体到盛旭福苑小区，因为物业公司提出的金额太大，问题非常棘手，如果老物业和业主委员会无法达成一致意见，就只能通过司法途径解决。

其实，南京、广州等地已经有相关案例，老物业公司被法院强制要求撤离。2013年7月23日，南京市鼓楼法院对南京养元物业采取了强制执行措施，强制其撤离龙凤花园小区，并向该小区业委会办理交接工作。之前，因为合同到期后，物业赖着不走，龙凤花园小区业委会不得不诉诸法律。南京市中院做出二审判决，驳回了养元物业的上诉请求，要求物业移交工作、撤离小区。

文/图城市信报/信网记者 李冰