“工业遗产”变活力资产 生发“第二增长曲线”

原标题：“工业遗产”变活力资产，生发“第二增长曲线”

青岛日报/观海新闻记者  王冰洁

初夏的青岛，海风温润。在漳浦路12号“心动里”，年轻人边喝着手冲咖啡边约会聊天；在同安路中联运动广场的球场内，家长带着孩子挥汗如雨……很少有人能想到，这些充满活力的城市地标，几年前还是被围墙隔绝的“工业孤岛”。

这些场景的变化，不仅仅是“变废为宝”的物理更新，更是一场深刻的资产管理变革。在“煤改气”腾挪出的巨大空间里，青岛能源集团正试图回答一个工业化城市面临的普遍命题：当城市从“增量扩张”转向“存量提质”，我们该如何让沉睡的“工业遗产”，转化为城市的“活力资产”？

在“十五五”规划将城市更新摆在突出位置的大背景下，青岛的这场存量资产盘活实践，提供了一份极具参考价值的“国企样本”。

创新“组合拳”，盘活、优化存量资产

目前，我国城市已从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。《城市更新“十五五”规划》明确提出全面激活城市存量资源、培育城市发展新动能。今年年初，自然资源部与住房城乡建设部也联合发文，推出优化过渡期政策、鼓励存量土地临时利用等系列措施，为存量资产松绑。

此前随着“煤改气”工程的推进，青岛一批地处主城核心区的供热站、煤库和热电厂正式“退休”。这些曾被视作“黄金地段锈斑”的老旧厂房，在新增建设用地指标日益紧缺、主城开发趋于饱和的现实倒逼下，其“沉默的价值”正被重新发现。

按照规划，2025至2027年，青岛持续深化“退出一批、改造一批、调整一批、招商一批”的“四个一批”策略，坚持“一资一策”原则，根据资产的不同性质与盘活方式，分类、分层、分批稳步推进盘活工作，持续释放国有存量资产的发展潜力与内在价值。

政策窗口期已至，但如何撬动？

青岛能源集团打出了一套“组合拳”：成立集自主开发、产业合作、资产运营为一体的综合性专业化资产运营管理平台公司，所有土地房屋低效资产“收拢一盘棋”；与此同时，出台土地高效利用制度，坚持“一地一策、分类推进、分期分批、重点突破”；此外，将资产盘活列为集团“一把手工程”，统筹策划、规划、招商、运营全流程，形成决策直通、问题直报、资源直配的推进格局。

正如专家所言，当增量红利消失，企业增长的引擎从“扩张规模”转向“运营效率”，此时能持续盘活、优化、变现存量资产的能力，就是最核心的竞争力和最大红利。

数据显示，截至目前，青岛能源集团累计盘活闲置场站及土地房产13处，涉及土地110余亩、房产约3.3万平方米，引入投资7.8亿元，资产增值超10亿元，闲置土地盘活率达70%。

众所周知，盘活存量资产，难度很大。怎么改造？如何有效盘活？在这些老厂区改造之初，诸多难题摆在眼前。

过去是“谁的地谁做主”，现在是“专业的人干专业的事”：让既懂“市场规律”又善“园区运营”的优质社会资本介入，是城市更新可持续、高质量推行的关键。

为此，青岛能源集团打破老路子，通过全国推介、公开招商，引入头部运营企业，形成“国资产权方+专业运营商”的协同机制。“国企有资源优势、有政策背书、有风控管理，而民企擅策划、精运营。双方通过委托运营、收益分成等方式，实现优势互补、强强联合。”青岛能源资产运营管理有限公司董事长谢元兵告诉记者。

如此一来，产权方与运营商两者不再是单纯的租赁关系，而是“同坐一条船、同划一根桨”的利益共同体。

此外，存量资产盘活，最难解的因素之一是土地性质的桎梏。对此，能源集团抓住政策红利，积极争取将银川西路19号、合肥路690号等地块调规为M0新兴产业用地，这意味着可以兼容研发、办公、商业乃至住宅配套，极大地提升了土地的亩产效益，土地价值被更大程度“激活”。

探寻“青能模式”，重塑生活场景

如果说经济效益是“表”，那么社会价值的重塑则是“里”。

在北京，首钢园的冷却塔旁建起了冬奥滑雪大跳台，工业遗存与奥林匹克精神同框；在上海，杨浦滨江的“锈带”变成了“秀带”，市民可以沿着江边漫步，触摸百年工业的痕迹。这些全国标杆证明了一件事：城市更新的最高境界，是让工业遗产重新嵌入市民的日常生活。

青岛能源蹚出的路子，走得正是同一条路径——立足城市地理、资源与产业优势，创新形成深度绑定、优势互补、利益共享、过程可控的“青能模式”。

“五一”假期期间，由旧供热站改造而来的青岛能源&心动里都市潮流运动社交公园，成为年轻人扎堆打卡的潮流聚集地，累计接待8万人次，单日最高客流突破5000人次，入驻商户100%运营，涵盖酒店、餐饮、文体、潮玩四大业态。

不远处的南京路262号，如今也已启动改造。预计明年，这处始建于1991年的热电厂，将以“青能1991PARK”的全新身份亮相。届时，占地约65亩的园区将变身全市首个集“工业遗址打卡+潮流文体体验+文创产业集群+高端商业配套+轻奢度假酒店”于一体的全龄休闲城市更新综合体。

从“网红打卡”到“日常去处”，存量资产盘活的意义，在于真正融入市民生活。位于同安路602号的原金泽供热站煤库，改造成了中联运动广场，如今年均客流超百万人次，填补了周边社区高品质文体空间的空白。而合肥路690号则将打造成全市首个能源特色低碳智慧园区——青能科创产业园，为区域经济高质量发展注入新活力。

这种“错位与非标”的规划策略，避免了同质化竞争。储煤库不必都变成美术馆，供热站也不必都改成创业园，而是有的聚焦民生服务，有的深耕商旅消费，有的瞄准科创产业。这种因地制宜的“业态定制”，使得每一个项目都长出了独特的“性格”，也让城市的功能拼图更加完整。

如今随着南京路262号“青能1991PARK”破土动工，合肥路690号闲置地块建设青能科创产业园，我们有理由相信，这场关于“存量资产”的价值革命才刚刚开始。它不仅仅关乎青岛能源集团一家企业的转型之路，更关乎这座城市在未来一段时间内，如何通过“内涵式增长”，让每一寸土地都物尽其用、焕发光彩。