房屋专项维修资金“使用难” 青岛市政协委员支招助其“用得活”

关于进一步完善房屋专项维修资金使用管理政策的提案

第一提案人：何绪亭 单位职务：青岛天安科创城产业有限公司总经理

房屋专项维修资金又称“房屋的养老金”，作为一种按份共有的财产，存在“使用难”的问题。根据我国法律规定，业主在买房时必须支付这笔“养老金”，以备将来专门用于房屋公共部分的维修和更新、改造。然而，按照我国现行制度使用这笔资金时，却普遍遭遇了有钱难取的尴尬。据青岛市2021年度市级房屋专项维修资金（商品住宅）管理情况公示数据显示，截至2021年12月31日，市级房屋专项维修资金代收银行13家，账户结余资金1443818.85万元，其中2021年度缴存125150.96万元，但使用金额只有1460.59万元，使用率不到1.2%（数据来源：青岛市物业服务保障中心）。另据全国物业协会有关人士表示，住宅公共维修资金归集、管理、使用等问题实际上在全国普遍存在。与千家万户切身利益紧密相关的房屋公共维修资金的使用效率问题如同一个巨大的谜团，已经开始引起社会的普遍关注。

一、现状及问题

（一）早期业主买房时因网络管理平台不完善导致房屋专项维修资金与业主信息无法关联、资金申请难。

早期业主买房时，由开发商代收公共维修资金后交由政府相关部门代管，但因当时无统一的网络管理平台，部分纸质版明细账单录入时出现了信息误差以及部分信息丢失，导致房屋专项维修资金与业主信息无法关联。而房屋专项维修资金使用前，首先进行业主信息关联，明确每户业主信息及名下房屋专项维修资金金额，维修公共部分归属于哪些业户，均分到每户房屋专项维修资金金额是多少。由于数据关联不到位，导致小区申请房屋专项维修资金难、审批流程慢。

(二)维修资金使用存在流程长、组织弱、使用不畅等问题。

房屋专项维修资金申请流程繁琐，资料搜集难，审批时间长，加之业主委员会、街道办事处等组织使用主体组织维修资金使用意愿不强、动力不足、考核不到位等，维修资金使用存在不便捷、效率不高等问题，对民生影响较大。（三）房屋专项维修资金合理使用难且资金长期闲置。

根据《民法典》第二百八十一条规定：“使用房屋专项维修资金需小区三分之二（人数和面积）业主签字同意”。然而，不是受益人的业主会选择拒绝。例如：住在1楼的业主，就不愿意承担电梯的修理费用以及顶楼漏雨的修理费用，导致《征求意见结果》达不到动用维修资金的资格。另外，有部分业主存在房屋长期出租、空置等情况，仅签字一项流程需花费数月时间。

此外，房屋公共维修资金政策出台，仅明确缴纳和使用对象，无明确监管单位，大量资金如同进入“休眠”期。以电梯的使用年限15年为例，巨额的房屋维修资金“沉睡”在银行账户上，不仅跑不过通胀率，还蕴藏着维修费用的逐年增长，在缴存资金进入15年之后的使用高峰期，却出现无法满足维修需求的巨大隐忧。届时出现资金不够、需要补缴等问题，又使公共维修基金的动用难上加难，所以实践中一方面大量房屋设施亟待维修，另一方面巨额房屋专项维修资金被闲置。

二、建议

近年来随着房龄的上升，房屋公共维修资金逐步进入使用高峰期，建议进一步完善原有的政策规定，让资金的监管、使用、维护都能更加透明和灵活。

（一）推动审批流程优化，破解维修资金申请使用难点堵点。

建议物业办定期对各社区物业进行相关审批流程办理的培训并出具相关案例资料作为参考。开设专门的政策审批大厅，基金提取申报方将资料备齐后于审批大厅一站式办理，一次性告知，避免群众“多跑腿”，优化服务质效，真正为人民群众带来便利。

（二）借助互联网+思维模式，确保维修的及时率。

为有效化解维修资金使用中业主表决难、周期长的问题，建议由主管部门开发手机业主投票App或微信应用小程序，使业主足不出户就能行使对维修资金表决和监督权，该方面可借鉴西安市的做法。2019年由西安市住建局开发建设了“维修资金使用微信投票系统”，业主可通过关注“西安住建”微信公众号并绑定业主身份后，对维修资金使用事项进行投票表决，进一步提升业主投票表决效率。

（三）将房屋专项维修资金规定为一种特殊的信托财产。

住宅专项维修资金有多个拥有者，但每个拥有者都有权阻止他人使用该笔资金，没有人拥有有效的使用权，属于一种“反公地悲剧”现象。房屋专项维修资金属于“共有私产”，使用上具有一定范围内“公共利益”的目的。因此，建议将房屋专项维修资金强制规定为信托财产，由国有平台进行信托管理，让其成为类似于“公司财产”进行管理，每个业主相当于公司中的股东，集中后的房屋专项维修资金相当于公司财产，小区通过成立业主大会和业委会管理房屋专项维修资金，决定其使用，并可通过“内置式”或“外置式”对房屋专项维修资金进行管理：

1.内置式管理：委托业主大会、业主委员会进行管理。业主大会是小区业主的权力机构，有权决定住宅专项维修资金的使用事宜。业主大会决策可实行“一股一票”制度，即按照业主住房面积折成“一平米一票”，采用少数服从多数的议事规则进行表决，不能参加会议的业主可委托代理人进行投票表决；没有委托代理人，又不参会的业主视为放弃表决的权利，其住房面积不被计算在内。

2.外置式管理：经业主大会表决通过，将房屋专项维修资金委托国有基金公司或社会中介组织进行管理。在美国，住房专项维修资金的管理是完全市场化操作。业主缴纳的住宅专项维修资金均由基金公司负责管理。如果房屋需要维修，则由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以借支的方式借给银行，银行需支付基金公司相应利息。